近日，江苏省睢宁法院审结了一起典型的“一房二卖”案件，一审判决被告周某与案外人丁某有违常理的买卖别墅行为，被法院认定无效，判决其返还所侵占的别墅。

　　原告：我的别墅被人侵占了

　　原告李某于2007年上半年购买一座位于睢宁县东升街附近的6号别墅，并于2007年9月份开始装修使用。2009年8月，因其子女外出上学，便离开住所，去外地为子女安排生活和学习。9月底，当他返回住所时发现别墅已经住进了别人。其愤懑之情可想而之，于是其多次和居住在别墅内的人进行多次交涉，最终是毫无结果。为维护自己的合法权利，忍无可忍的李某便聘请律师，到法院起诉，请求法院确认该别墅是其所有，并责令被告周某返还被侵占的房屋。

　　被告：这是我新买的别墅

　　“这座别墅是我2009年8月10日花60万元从一家薯类种植公司丁某处购买的，在签订合同时我就交清了全部购房款，并使用至今”被告周某手持购房合同说道，“我才是这栋别墅的正真所有人，我住我的房子，怎么侵犯了他的房产，原告起诉我主体不适格。因此，我请求法院依法驳回原告的起诉。”

　　法院查清事实经过

　　2005年，原告李某和朱某、丁某（某薯类种植公司法定代表人）联合开发“睢宁县某公寓”（丁某以净地入伙）。公寓建成后，丁某又建了七套连排式别墅，并将从西数第二套别墅卖给了原告李某，李某到2007年12月27日已经陆续支付丁某购房款29万元，后李某又以丁某欠其借款冲抵了10万元购房款，并以其所有的一套房产折抵了余下购房款。但双方未签订书面房屋买卖合同，亦未办理房屋过户手续。

　　在领到钥匙后，李某便开始对别墅进行了门窗安装、地面铺设、改水管道等装修，之后在2009年8月20日左右又对该别墅进行改电。

　　2009年8月10日，丁某在李某不知情的情况下，将该处别墅以60万元的价格卖给了周某，双方签订了一份房屋买卖协议，并加盖“某薯类种植有限公司”印章。

　　2009年9月底，原告周某外出返回住所后，发现别墅被周某占有使用，遂引诉争。

　　另外，法院经审查，了解到2009年8月24日，泗洪县公安局以丁某涉嫌合同诈骗罪，对其刑事立案，上网追逃。同年10月20日，睢宁县公安局也以丁某涉嫌合同诈骗罪（一房多卖），对其刑事立案，上网追逃。

　　法院：判决被告周某返还别墅给原告

　　法院认为，原告李某与丁某虽未签订书面的房屋买卖合同，但李某已经完成了付款义务，丁某也已将该争议房屋实际交付于原告占有使用。说明原告与丁某之间存在事实上的房屋买卖合同关系。

　　丁某在原告不知情的情况下，与被告周某签订了一份房屋买卖协议，但未办理登记手续。判断这份协议是否有效的关键在于被告与丁某之间是否存在恶意串通的行为。

　　从被告与丁某之间的交易过程来分析：购买房屋属于家庭生活的重大事项，被告在购买涉案房屋签订合同前，就应该实地勘察房屋，了解别墅的所有权归属，（因为原告的左邻右舍都知道早在2007年李某就占有使用该别墅后，并对房屋进行了门窗安装、地面铺设、改水管道、改电等装修等情况），同时，被告在购房前就应该明显发现别墅已被他人装修的迹象，应对涉案房屋是否已卖于他人，产生合理的怀疑。然而，但在这种情况下，被告还是在2009年8月10日草率与丁某签订了房屋买卖合同，并于当日交清了全部购房款60万元，有违常理，不符合日常生活经验。

　　被告又称“当日将争议房屋交付给我并使用至今”，说明自己在2009年8月10日已占有、使用涉案房屋，但根据证人薛某2009年9月25日在睢宁县公安局经侦大队所作的询问笔录中证实，2009年8月20日左右，薛成良还为原告对涉案房屋进行改电，“三个人干了十个工”，被告的辩称显然与事实不符。因此可以推定被告对涉案房屋存在权利瑕疵的情况应该是明知的，符合法律规定恶意串通的构成要件，应认定为恶意串通，双方所签合同应认定为无效合同。

　　另外，丁某在不动产转让后，仍以物权人身份转移该物之所有权给被告，在具备主观恶意“一房二卖”的情形下，如若认定其与被告签订的房屋买卖合同有效，势必导致房屋买卖交易不安全因素的增加，破坏正常房产交易的有序进行，有违诚实信用原则，损害原合同相对人的利益，因标的物的所有权只能由一个人取得，因此，先接受标的物交付的买受人即原告应取得标的物所有权，被告可依据合同之债，要求出卖人丁某承担违约赔偿责任。

　　综上，法院遂作出上述判决。