金传会，男，1965年11月生，大学本科，法律硕士，一级法官，睢宁县人民法院行政庭庭副庭长，徐州市法院系统审判业务骨干，曾先后获得“优秀法官”、“人民满意政法干警”、“先进工作者”等多种荣誉称号。

[核心提示] 《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”一般地讲，房屋如设定了抵押的，在抵押权存续期间，法律禁止抵押物未经抵押权人同意的处分行为。但在抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押财产的，如何处理？《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款即“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，赋予了物权受让人对抵押权的涤除权。在本案中，原告愿意替被告清偿其所欠第三人的全部债务，以使抵押权消灭，该意思表示真实，且并不损害第三人的合法权益，法院依法予以支持。

[案情回放]

2009年3月，被告刘某某、石某某（二人系夫妻关系）从某房产开发公司处购买了位于睢宁县和硕小区三单元202室房屋。同年5月5日，刘某某、石某某为取得住房公积金贷款，与住房公积金管理中心睢宁管理处、第三人徐州某贷款担保有限公司、银行签订《住房公积金个人住房委托贷款合同》、《房地产抵押合同》、《住房公积金个人住房借款反担保合同》各一份，约定：银行提供给被告住房按揭贷款计人民币21万元，还款期限自2009年5月5日起至2019年5月5日止，并约定借款方的刘某某如逾期归还借款或怠于清偿，由担保公司偿还。担保公司对房屋行使抵押权。合同签订后，刘某某、石某某将涉案房屋抵押给担保公司，并经房管部门进行了抵押登记。

2010年5月1日，被告刘某某、石某某将上述房屋出卖于原告解某、席某（二人系夫妻关系）。双方签订了《房屋买卖合同》一份，约定：1、乙方（原告）首付甲方（被告）人民币30万元整，甲方协助乙方在各职能相关手续办好后办理抵押贷款，贷款到位即还清甲方房款。（还清剩余房款人民币25万元整）；2、甲方房款合计人民币55万元整，含办理契税及各种证书（房产证、土地证）产生的所有费用；3、甲方待乙方交清30万元整后交给乙方钥匙。合同签订后，原告于当日即向被告付清了首付款30万元。被告为原告出具了收款收据。当日，原告向被告出具数额为25万元的欠条一份。被告即将涉案房屋交付原告。原告将房屋装修后，入住至今。因被告至今未协助原告办理涉案房屋的房产证、土地使用权证过户手续，原告亦未支付购房余款。

因被告没有及时偿还按揭贷款，第三人担保公司自2011年10月始，替被告代为偿还其所欠的贷款本息共计人民币24万元，至诉前住房公积金贷款已还清。在庭审中，原告要求替被告归还第三人代为偿还所欠的涉案房屋贷款本息共计人民币24万元，第三人予以拒绝，坚持对涉案房屋行使抵押权。

2010年7月31日，被告将涉案房屋登记登记在石某某名下，并于2014年3月8日办理了相应的土地使用权证。原告遂以被告没有按约履行涉案房地产相关产权证过户的附随义务为由，向本院提起民事诉讼，要求被告履行其房产过户的义务。

[争议焦点]

本案争议焦点为：因涉案房屋设定了抵押权，被告现能否协助原告办理本案所涉房屋房产所有权和土地使用权的过户手续，原告能否代替被告向第三人偿还所欠款项以消灭抵押权。

[法院判决]

法院经审理后认为：房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。原告解某、席某与被告刘某某、石某某于2010年5月1日签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，系合法有效，双方应按照合同约定的权利和义务履行。关于争议焦点1，涉案房屋已经设定了抵押权，被告应否履行过户义务问题，该房屋已经设定抵押权，第三人徐州新城市贷款担保有限公司作为已经登记的抵押权人，有权行使抵押权。但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款即“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，赋予了物权受让人对抵押权的涤除权。在本案中，原告愿意替被告清偿其所欠第三人的全部债务，以使抵押权消灭，该意思表示真实，且并不损害第三人的合法权益。第三人坚持对涉案房产行使抵押权，显系对权利的滥用，依法不予支持。原、被告双方在抵押权消灭后应当按照合同约定履行各自的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决：1.原告解某、席某于本判决生效后十五日内代被告石某某、刘某某按照《住房公积金个人住房借款反担保合同》约定向第三人徐州某担保公司履行义务，如第三人拒绝履行，原告可将购房款提存；待原告履行完上述义务后，该房屋的抵押权消灭；2.被告石某某、刘某某在涉案房屋抵押权消灭后的三十日内，协助原告将涉案房屋的房产证及土地使用证过户到原告名下。

一审判决后，被告及第三人不服，上诉至徐州市中级人民法院，后又主动撤回上诉，目前，该判决已生效。

[对话法官]

记者：请解释一下《物权法》规定的涤除权？

法官：涤除权又叫涤除抵押权。从文义看，涤除，就是“洗涤而清除”。顾名思义，就是对有瑕疵的债权、债务当事人有从事“洗涤而清除”之权利。我国《物权法》第191条即“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。法条中所谓“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”就是涤除权。涤除权是为平衡物权流转中受让人权益与抵押权人权益的冲突，使受让人有对于被设定抵押权受让物的自我救济权利。

记者：房屋设定抵押是否要经过抵押登记？

法官：抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全。经过登记法定程序，有利于对抵押权的保护。我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。抵押合同自登记之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

记者：抵押权人在何种情况能行使抵押权利？

法官：抵押是指债务人或第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在设定了抵押的情况下，如果债务人在履行期届满仍未履行债务，抵押权人(债权人)就可以与抵押人(债务人或第三人)协商以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押人权可以向人民法院起诉或根据仲裁协议申请仲裁。法律文书生效后，抵押权人可以依法申请法院强制执行，拍卖或变卖该抵押财产以实现债权。