孟德斯鸠在《论法的精神》中指出：法律，在它支配着地球上所有人民的场合，就是人类的理性。突如其来的新型冠状病毒肺炎导致的疫情大规模爆发，酒店、商场等营业性场所门可罗雀，损失严重。在无情的疫情面前，我们看到一些有责任的企业主动减免租户租金，政府也在积极出台措施鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，并对租赁企业给予适度的财政补贴。但疫情之下，我们也遗憾的看到部分承租人强行要求出租人减免租金、出租人趁承租人不便搬家而“坐地起价”。疫情对履行房屋租赁合同所产生的影响该如何认定、责任该如何承担，不仅对合同当事人具有一定的引导作用，也为疫情过后可能产生的民事纠纷提供妥善应对的些许裁判思路。

一、 肺炎疫情的法律性质争论及其比较

截至目前，虽然全国人大常委会法工委表示：“对于此次疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。这种意见能否在审判实践对于房屋租金减免、合同解除等问题 “放之四海而皆准”，还有待此次疫情过后予以验证。虽然最高人民法院尚未出台相关文件对此次新型冠状肺炎导致的疫情予以定性，但参考 “非典”期间，最高人民法院印发的《关于在防治传染性非典型性肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情影响致使合同当事人不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。对于上述规定究竟将“非典”定性为不可抗力还是情势变更，引发了极大的讨论，并未达成一致意见。有的认为“非典”疫情为不可抗力；有的认为适用情势变更制度；有的认为要区分对待，上述规定的前半部分略似情势变更，后者更似不可抗力。各地法院在审理因“非典”引发的租金减免及合同解除的案件中，也呈现出不同的观点，进而对该类案件也作出不同的判决结果。如有的法院认为“非典”疫情属于不可抗力，属于正常的经营风险；有的认为“非典”疫情是不可抗力，构成免交租金的事由；有的将“非典”定性为情势变更；有的依据公平原则对双方当事人的权益进行平衡。在不可抗力与情势变更二元规范模式下，立法者所希望追求的是两项制度泾渭分明，但是，由于两项制度仍具有共性，即规范当事人没有承受的、支配领域外的风险，因此实务中存在两者交叉适用的情形也是在所难免。但不可抗力与情势变更毕竟是两种不同的法律制度，因而对两者进行区分，有助于法官甄别不可抗力、情势变更的区别，减少对公平原则、诚实信用原则等法律原则的直接适用，规范自由裁量权，减少裁判的恣意性，增加裁判的稳定性和公信力。

  （一）不可抗力与情势变更的适用条件

《合同法》第117条以及《民法总则》第180条第2款规定了不可抗力，不可抗力具有以下客观情形：（1）不可预见，指“根据现有的技术水平，一般对某事件发生没有预知能力”。强调缔约双方主观上对某个事件无法预知，无过错；（2）不可避免并不能克服，指“当事人已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生并不能克服事件所造成的后果”。强调客观情况对于某一法律关系的要素产生损害作用，而法律关系的主体尽到合理努力仍然不能阻止或减小损失。我国法律尚未将情势变更制度写进法律，主要依据《合同法司法解释（二）》第26条的相关规定，目前公布的《民法典草案》第533条承认了情势变更制度。情势变更，是指合同成立并生效后以后、履行终止以前，发生了当事人在合同订立时无法预见的客观情况变化，致使合同的基础丧失，以致如果继续履行合同将对一方当事人明显不公平，因此依据诚实信用原则应当允许一方当事人变更或者解除合同。所谓“情势”是指客观情况，“变更”是指合同赖以成立的环境或者基础发生重大异常变动。

（二）不可抗力与情势变更的甄别

不可抗力与情势变更存在相似性。主观上缔约主体均无过错，不可预见，客观上具有偶发性，结果上均对合同履行造成重大障碍。二者区别有以下几点：1.法律功能不同。不可抗力是合同不能履行的免责事由，目的在于免除或者减轻当事人的责任，解决如何在当事人之间合理分配风险。情势变更更多的是实现实质公平，在继续履行合同将导致履行艰难或履行代价过高时，如何平衡当事人的权益得失问题。2.适用范围不同。不可抗力适用于合同与侵权责任，一般不适用于金钱之债。情势变更仅适用于合同责任，当事人可以对不可抗力条款作出约定，但对于情势变更当事人预先不可能在合同中予以约定。3.对合同影响程度不同。不可抗力通常会导致合同完全不能履行或部分不能履行，但情势变更不一定导致合同无法履行，只是维持原合同效力将导致合同履行艰难，一方履行成本过高，致使双方权益严重失衡。4.权利性质不同。依据《合同法》第94条关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。不可抗力会导致违约责任的免除以及法定解除权的形成。但情势变更属于请求权，需要当事人向法院或仲裁机构主张。

二、疫情引发的房屋租赁合同履行问题适用不可抗力与情势变更的具体分析

如前文所述，不可抗力与情势变更在很多情形下难以准确区分，王利明教授即认为“情势变更并非完全排斥不可抗力”，“情势变更和不可抗力在效果上的区分，并不意味着不可抗力发生后就不能适用情势变更规则”。疫情法律性质的定性目的在于寻找解决因疫情产生的合同履行障碍的渠道。因此，脱离具体案例对不可抗力及情势变更进行分析难免徒劳无益，笔者尝试对实践中发生纠纷可能性较高的两种类型进行分析。

（一）承租人要求减免疫情期间的租金

租赁合同中，出租人的主要义务为交付租赁物并确保租赁物符合使用、收益状态，承租人的主要义务为支付租金，为一种金钱履行债务。有人认为根据《合同法》第117条第一款的规定应当适用不可抗力减免承租人应支付的租金。笔者认为，第117条规定在《合同法》“违约责任”一章中，如上文所述，不可抗力将导致合同完全不能履行或部分不能履行，在网络支付普遍的当下，承租人的主给付义务实际并未受到实质性阻碍，现实中更多的是因疫情导致的经营收入的大幅减少或被迫停止经营致使承租人履行能力的变化。因此，从该条规定，很难得出承租人因受新冠肺炎疫情影响而能够直接免除给付租金的义务。笔者认为该条规定更多的是免除承租人在不能履行合同时的违约责任，例如迟延支付的违约金。

对于短期的非经营性房屋租赁合同，因承租人受交通管制、延迟复工等情形致使暂时不能利用承租房屋的，双方愿意继续履行合同的，可以协商减免租金；协商不成的，可以按照情势变更适当减免疫情期间的租金，但出租人不得要求承租人承担迟延支付租金的违约责任。对于经营性房屋租赁合同，租期较长，该类合同是否适用情势变更减免租金，需考虑“情势”是否足以动摇了租赁合同的基础，使租赁合同继续履行将显失公平或无法实现合同目的。      

（二）承租人或出租人要求解除租赁合同的

对于要求解除租赁合同的，应注意充分体现鼓励交易原则和司法自治原则。引导当事人互谅互让，协商解决纠纷，尽量避免合同解除的断然态度。王利明教授认为“情势变更和不可抗力在效果上的区分，并不意味着不可抗力发生后就不能适用情势变更原则”。如果合同因为疫情构成不可抗力导致合同履行不能，承租人或出租人依据《合同法》第94条规定解除合同，此时不会和情势变更存在交叉。不可抗力也并非总能致使“不能实现合同目的”，如果在具体案例中，不可抗力与情势变更情形存在交叉或模糊，合同履行艰难的，此时应允许当事人做出选择。若当事人愿意基于情势变更而主张变更或解除合同的，则法院应予以支持；若当事人主张依据不可抗力解除合同的，也应当得到准许。如果当事人未主张情势变更，法官能否径直适用情势变更作出判决？在最高人民法院（2016）最高法民终342号案件中，上诉人刘秀兰与被上诉人瑞丰煤矿签订一份《煤矿治理项目转让协议书》，瑞丰煤矿将其采空区综合治理项目转让给刘秀兰，后瑞丰煤矿又将该项目转让给第三人，刘秀兰以瑞丰煤矿违约诉请解除合同并返还定金。一审法院认为，刘秀兰解除合同的实际原因是因为煤炭市场不景气，并非合同根本目的不能实现，鉴于刘秀兰已明确表示不再履行合同，《煤矿治理项目转让协议书》由于情势变更予以解除。最高人民法院认为，情势变更原则的适用应有当事人提出请求，且刘秀兰和瑞丰煤矿均未以情势变更为由请求人民法院变更或解除合同，并同时主张本案不属于情势变更的情形，一审适用情势变更解除《煤矿治理项目转让协议书》，适用法律错误。从上一案例中能够得出，法官应避免简单的“结果导向的思维”，即避免从裁决的结果去倒推疫情适用不可抗力或是情势变更。

适用不可抗力解除合同的，因《合同法》第117条第一款排除了第96条的损失赔偿责任，因而当事人遭受的损失会更小。适用情势变更解除合同的，一方要给予另一方适当的补偿。法官基于公平裁量，在当事人之间合理分配风险负担，由当事人共担情势变更造成的损失。

三、司法应对

1. 要精准适用。在案件审理过程中，法官应全方位、多角度的思考疫情对合同履行所带来的影响，准确把握新冠肺炎构成不可抗力免责事由、情势变更事由的认定标准，最大限度避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击，防止当事人假借不可抗力和情势变更制度逃避债务履行或正常的商业风险。法官即应当保护承租人的合法权益，也应当保护出租人作为债权人的合法权益。强化遭受不利一方的及时通知义务和举证义务，并采取一切必要的措施避免或减少损失。

2. 要充分释法说理。通过裁判文书释法说理，让当事人明白为何“输”，让他们“输”的明白，促进司法的实质公开化。无论是适用不可抗力、情势变更亦或是商业风险，都应当在裁判文书中论理透彻、有理有据。对于代理律师提出的意见充分回应，通过不断增强裁判文书的说理性，逐步建立并不断强化当事人对法律裁判的心理预期、内心确信和规则预见，增强法律人职业之间的互信。

3.要有大局观念。房屋租赁合同纠纷虽然发生在出租人和承租人之间，涉及的法律关系和法律主体相对较少，但对于大型商场而言，如果有一户商户因疫情影响而起诉减免租金或解除合同，极有可能引发众多商户效仿，甚至引起某一区域房屋租赁合同纠纷的大量爆发，造成连锁反应，形成群体性案件。群体性案件的处理不同于一般案件，其涉及范围广、影响大，处理不当极易引发群体性事件，严重影响当地社会稳定。法院在审理此类案件时，要事先有充足的预判，做到信息通畅、准备充分、灵活应对。案件办理应与地方党委政府相关职能部门做好协调，互通信息，以便全面掌握当事人诉求及事件发展程度，预防纠纷的进一步恶化。重视调解工作在群体性系列案件办理中的重要作用，下大力气推进案件调解，有效稳控风险，努力实现社会的整体效益。

4.要激发调解作用。在调解方式越来越多元化的情况下，应充分利用人民调解、行政调解、行业性专业调解等非诉讼纠纷解决方式，充分发挥工商联、行业协会的作用。在调解过程中，法官应做好监督工作，加强对案件的管控；对调解主体加强指导力度，增强调解解决纠纷的能力。通过大力发挥调解作用，化解法院案多人少的矛盾，减少承租人和出租人纠纷成本。

四、结语

因此次疫情可能引发租赁合同纠纷的情形无法在本篇中一一列明，该类案件的正确处理，不仅对租赁合同双方起到示范作用，更事关人民群众的生活稳定及营商环境的优化。无论产生怎样的纠纷，租赁合同的双方当事人在这场没有硝烟的战争中，是一荣俱荣、一损俱损的共同体，双方秉持着互相体谅、共克时艰的精神，相信明媚的春天很快就会到来。